İpoteka: hökumət üçün “xilaskar”?

2024 Müəllif: Seth Attwood | [email protected]. Son dəyişdirildi: 2023-12-16 15:57

Rusiya kapitalizmi dünyasında ipoteka krediti xalqı soymaq üçün alətdir. İpoteka faizləri ilə bağlı hədəfləri müəyyən edən prezident sərəncamlarının heç biri yerinə yetirilməyib.

İpoteka: qısa tarixi ekskursiya

İpoteka kreditləşməsi uzun müddətdir ki, mövcuddur. İpoteka daşınmaz əmlakla təminatla verilən kreditlərə aiddir. Qədim Babildə, Qədim Misirdə və Qədim Romada borc vermə, demək olar ki, yalnız torpaqların təminatı ilə həyata keçirilirdi. "İpoteka" termini (qədim yunan dilindən ὑποθήκη) ilk dəfə 6-cı əsrin əvvəllərində Yunanıstanda yaranmışdır. e.ə e. Qədim yunanlar borclunun öz torpağı ilə kreditor qarşısında öhdəliyinin formasını beləliklə təyin etmişlər. Borcalanın torpaq sahəsinin sərhəddində bu torpağın borc verdiyini bildirən yazı ilə post qoyulub. Belə bir sütuna "ipoteka" ("təməl", "girov", "xəbərdarlıq" kimi tərcümə olunur) deyilirdi.

Bu gün ipoteka əksər hallarda insanların məhz bu mənzilin təminatı ilə mənzil (evlər, mənzillər) alması üçün verilən kreditdir. Bu növ kreditlərə ev ipotekası (HMLs) deyilir. Bank tarixi üzrə mütəxəssislərin fikrincə, belə kreditləşmə 19-cu əsrin son onilliklərində İngiltərədə icad edilmişdir. O dövrdə London şəhərinin pul kreditorları ənənəvi olaraq özəl biznesə yönəlmiş kredit əməliyyatlarını artırmaqda artıq çətinlik çəkirdilər. Əhalinin effektiv tələbi və etibarlı girovun olmaması səbəbindən fiziki şəxslərə kreditlərin verilməsi məhdudlaşdırılıb.

19-cu əsrdə İngiltərədə mənzil probleminə gəlincə, bu, əsasən iki yolla həll olunurdu: varlı vətəndaşlar öz pulları ilə daşınmaz əmlak tikirdilər və ya alırdılar ki, bu da onların mülkiyyətinə çevrilir; imkansız insanlar (və onların əksəriyyəti, xüsusən də şəhərlərdə idi) varlı ev sahiblərindən kirayə mənzil alırdılar, onlar sahib deyil, istifadəçilər idi. Sığınacaqlarda yaşayan ən yoxsul ingilislər də var idi (bu, rəngarəng təsvir edilmişdir C. Dikkens).

Banklar orta səviyyəli təminatlı (yəni işi olan) vətəndaşlara məhz bu damın təminatı ilə başlarının üstündə öz damlarını almaq üçün kreditlər təklif etməyə başladılar. Pul verənlər insanları tamhüquqlu daşınmaz əmlak sahibi olmaq və özlərini sahib kimi hiss etmək üçün aldatmağa başladılar. Beləliklə, bank əməliyyatlarının yeni növü - HML-lərin emissiyası yarandı. London şəhərinin sahilləri ləzzətlə əllərini ovuşdurdular. Tədricən bu növ kreditləşmə digər Qərb ölkələrində də populyarlaşıb.

Başınızın üstündə dam və ya zənginləşdirmə obyekti?

Ancaq indiki Rusiyaya qayıdaq. Hökumətin müxtəlif sənədlərində, müxtəlif səviyyəli məmurların çıxış və bəyanatlarında mənzil ipotekası mövzusu mühüm yer tutur. Üstəlik, həmişə sosial kimi təqdim olunur. Necə ki, ipoteka mənzil problemini nəhayət və dönməz şəkildə həll etmək üçün nəzərdə tutulmuş "sehrli çubuq"dur. Mixail Bulqakov, rus kişisinə işgəncə verib korlayıb. İndiyə qədər çox təəssüf ki, bir çox müasirlərimizə əzab verməkdə davam edir və davam edir. 2011-ci ildə daha yaxşı mənzil şəraitinə ehtiyacı olan kimi qeydiyyata alınan ailələrin sayı ailələrin ümumi sayına (tək şəxslər də daxil olmaqla) nisbətdə 5,1% təşkil etmişdir. Və 2017-ci ildə bu göstərici bir qədər azaldı, lakin çox da əhəmiyyətli deyil - 4,4%.

Mütləq hesabla, qeydiyyatda olan ehtiyacı olan insanların sayı 2,8 milyondan 2,5 milyona qədər azalıb. Və bu, bu siyahıya daxil olmaq üçün şərtlərin çox çətin olmasına baxmayaraq. Üstəlik, nəzərə almalıyıq ki, bizim evsizlərdən ibarət bütöv bir ordumuz var, onların sayı, müxtəlif hesablamalara görə, 1,5 milyondan 3 milyona qədərdir. Onların əksəriyyəti qeydiyyatdan keçib göstərilən siyahılara düşməyə belə cəhd etmirlər. Ümumiyyətlə, mənzil (daha doğrusu, olmaması) Rusiyada həqiqətən də ən kəskin sosial problemdir. Rus nouveau sərvətlərinin saraylarının fonunda xüsusilə kəskin və ağrılı olur. Amma mənə elə gəlir ki, hakimiyyətin ipoteka problemi başqa səbəbdən çaş-baş qalıb, sosial tərəfi isə sadəcə olaraq pərdədir. Ölkəmizdə kapitalizm 90-cı illərin əvvəllərindən qurulub. Və əgər belədirsə, o zaman hökumət ilk növbədə kapitalizmin təcəssümü və onun özəyi olanların - bankirlərin maraqlarına xidmət etməlidir. Kapitalizm elə bir cəmiyyətdir ki, dili evfemizmlərlə – yalan və hiyləgər sözlərlə doludur. Rusiya Federasiyasının Konstitusiyası belə evfemizmlərlə doludur. Xüsusilə, Rusiya Federasiyasının rifah dövləti olduğu deyilir. Xeyr, əslində burjuadır. Əgər belədirsə, o zaman burjuaziyanın və ilk növbədə sələmin maraqlarını ifadə etməlidir (burada başqa bir evfemizmə danışırıq: sələmçilərin adı dəyişdirilərək “bankirlər” idi). Deməli, ipoteka bankir-sələmçilərə lazımdır.

İpoteka haqqında xalq müdrikliyi

Xalq müdrikliyi lətifələrin və “qara yumor”un köməyi ilə ipotekanın mahiyyətini dəqiq ifadə edə bilmişdir. Sovet dövründə "Erməni radiosuna sual" serialından zarafatlar məşhur idi. Mövzumuzla bağlı bu silsilənin davamını təqdim edirik:

“Ermənistan radiosuna sual: ipoteka krediti nədir? Cavab: Bu, səbirsizlikdən titrəyən kömək əlidir”.

İpotekaların bütün təsvirlərini evfemizmlərdən təmizləsək, bu fenomenin mahiyyətini izah edən yalnız bir neçə söz var. Onlardan biri də “quldurluq”dur. İpotekaların yırtıcı xarakterini üzə çıxaran xalq yaradıcılığından bəzi nümunələr:

İpoteka: hökumət üçün “xilaskar”?

Ancaq ciddi dalğaya qayıt. Rusiya hakimiyyətinin ölkədə hər cür şəkildə ipoteka tətbiq etmək üçün daha bir səbəbi var. İpoteka kreditləşməsinin miqyası artdıqca o, iqtisadiyyatın hərəkətverici qüvvələrindən birinə çevrilir. Axı, iqtisadi artım tempi ilə hökumət sadəcə tikişlərlə doludur. 2015-ci ildə ÜDM-də 2,5% azalma olub. Növbəti 2016-cı ildə ÜDM daha 0,2% azalıb. 2017-ci ildə 1,5% artım olub (bu, hələ də qlobal orta göstəricidən xeyli aşağıdır). Nəhayət, 2018-ci ildə bölgədə 1,5-1,9% artım gözlənilirdi. Və burada bir sürpriz var! Rosstat bu ilin əvvəlində ÜDM artımının 2,3% olduğunu bildirdi.

Məlum oldu ki, belə gözlənilməz uğur (orta dünya göstəricisi fonunda hələ də təvazökar) Rusiya iqtisadiyyatının tikinti sektoru sayəsində əldə edilib. Orada aktivlik var idi ki, bu da ipoteka kreditləşməsinin artımı ilə təkan verdi (keçən il yeni HML-lərin həcmi 1 trilyon rublu ötdü, verilən kreditlərin sayı 1,47 milyon təşkil etdi; bunlar bütün dövr üçün rekord rəqəmlərdir. Rusiya Federasiyasının mövcudluğu). Keçən il ilk dəfə olaraq digər maliyyələşdirmə üsulları ilə müqayisədə HML-lərin köməyi ilə daha çox mənzil tikilmişdir.

Bunu nəzərə alsaq, hökumət üçün ipoteka kreditləşməsi mövzusunun daha da aktuallaşacağını ehtimal etmək olar. Axı, ən azı ədəb-ərkan üçün onun iqtisadi artım templəri dünya səviyyəsindən aşağı olmamalıdır. Bundan əvvəl hakimiyyətin bir iqtisadi xilaskarı var idi - neft və qazın ixracı. İndi ona elə gəlir ki, ipoteka şəklində sehrli çubuq da var.

Ancaq MHL üzrə faiz dərəcələrinin təhlükəli dərəcədə yüksək səviyyədə olması səbəbindən bu xilaskarın çox məhdud ömrü olacağını başa düşmək çətin deyil. Son illərdə onlar illik 10 faizdən 15 faizə qədər (bankdan, habelə ipoteka növündən asılı olaraq: təkrar bazarda mənzil almaq üçün; yeni mənzil layihəsi üçün və s.) dəyişdi.). Təbii ki, tariflər aşağı salınmalıdır. Əks halda, hər şey “ipoteka köpüyü”nün sürətlə inflyasiyası və onun çökməsi ilə bitəcək. Baş verəcək şey “bir addım irəli, iki addım geri” deyilən şeydir. Müntəzəm ipoteka böhranlarının ölkədə ictimai-siyasi vəziyyəti qızışdıracağını demirəm (hər böhran - minlərlə, hətta milyonlarla insan taleləri qırılır).

İpoteka faiz dərəcəsi haqqında

Rusiyada ipoteka faizləri həmişə ədəbsiz yüksək səviyyədə olub. İnsaf naminə etiraf edirik: hakimiyyət faiz dərəcələrinin aşağı salınması zərurəti barədə əvvəllər danışırdı, amma nədənsə ləng, formal olaraq, sadəcə olaraq, ictimaiyyətə öz “sosial qayğılarını” nümayiş etdirirdi. Bankirlər isə bu mantralara sadəcə reaksiya vermədilər. İpoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələri aşağı-yuxarı dəyişirdisə, deməli, bu, hakimiyyətin giley-güzarından daha ciddi amillərin təsiri altında olub.

Məsələn, 2012-ci ilin mayında prezidentin fərmanlarından birini götürək - "Rusiya Federasiyası vətəndaşlarının əlverişli və rahat mənzillərlə təmin edilməsi və mənzil-kommunal xidmətlərinin keyfiyyətinin yaxşılaşdırılması tədbirləri haqqında" (7 may 2012-ci il tarixli, № 600). Bu fərmanın birinci bəndində [2018-ci ilə qədər] aşağıdakı vəzifə qoyulur: “istehlak qiymətləri indeksinə nisbətən ipoteka krediti üzrə orta faiz dərəcəsinin (rubl ilə) artıqlığının 2,2 faiz bəndindən çox olmayan səviyyəyə endirilməsi."

Artıq 2019-cu il təqvimdədir. 600 saylı fərmanın bu bəndinin icrasını dəyərləndirməyə çalışaq. 2018-ci ildə MHL üzrə faiz dərəcəsi 10,5 ilə 14,0% arasında dəyişib. Rosstat ötən il istehlak qiymətləri indeksinin 4,3% olduğunu bildirib. Buna görə də, ötən il ipoteka kreditləri üzrə maksimum faiz dərəcəsi, 2012-ci il fərmanına əsasən, belə olmalı idi: 4, 3 + 2, 2 = 6,5%. Amma reallıqda bu, iki dəfə yüksək idi.

1-ci bənd üzrə 600 saylı fərman tamamilə iflasa uğradı. Amma nədənsə “yuxarıda” heç kim “debrifinq” keçirməyib, uğursuzluğun səbəblərini və günahkarlarını öyrənməyib. Və ya bəlkə uğursuzluğun günahkarları onlar deyil? Bəlkə 600 saylı fərman onun icrası üçün yox, sadəcə “sosial qayğı” nümayiş etdirmək üçün yazılıb? Biz isə sadəlövh, fərmanların icrasını gözləyirik.

İpoteka faizinə kim nəzarət edir?

Gəlin 2012-ci ildən dövrümüzə yaxınlaşaq. Məsələn, keçən il oktyabrın əvvəlində federal kanallarda Rusiya Federasiyası Prezidentinin görüşü nümayiş etdirildi. Vladimir Putinvə Sberbank rəhbəri Alman Qref … İpoteka kreditləşməsi məsələsinə toxunan bankir prezidentə ipoteka faizini aşağı salacağına söz verib. Ancaq sözün əsl mənasında, eyni ayda Sberbank ipoteka faizlərini artırır. İzahat: mənzil bazarında qiymətlər düşür, inşaatçılar kvadratmetrləri satmaqda çətinlik çəkirlər, bank riskləri artır və maliyyə elminin qanunlarına görə, onlar faiz dərəcələrinin artması ilə kompensasiya olunur.

Və bu ilin hadisəsi budur. Martın 14-də Rusiya Sənayeçilər və Sahibkarlar İttifaqının (RSPP) qurultayında Vladimir Putin ipoteka faizinin azaldılması barədə göstəriş verib. Konkret olaraq, 2024-cü ilə qədər 8 faizə qədər. Bəs 2012-ci ilin may fərmanı “dünən” başa çatdırılmalı olan oxşar vəzifəni qoymadımı? Rusiya Sənayeçilər və Sahibkarlar İttifaqı ipoteka faizinə cavabdehdirmi? Bu sahibkarlar birliyinin məzənnəyə nəzarət etmək üçün real rıçaqları varmı?

İstənilən bankir sizə deyəcək ki, onun üçün nə may, nə də başqa prezident fərmanları ümumiyyətlə fərman deyil. Üstəlik, şifahi müraciətlər belə ola bilməz. Hər hansı bir kredit, o cümlədən ipoteka üzrə faiz dərəcəsini müəyyən edən əsas imperativ Rusiya Federasiyası Mərkəzi Bankının əsas dərəcəsidir. 2012-ci ilin may ayında prezident sərəncamlarının imzalanması zamanı bu, 8,0% təşkil edirdi. Bu gün 7,75% təşkil edir. Əgər hökumət həqiqətən də ipoteka kreditləşməsi şərtlərini yaxşılaşdırmaq istəyirdisə, o zaman Rusiya Bankına əsas faiz dərəcəsini ipoteka kreditlərinin vətəndaşlar üçün əlçatan olacağı və həm bu vətəndaşlar, həm də bütün ölkə iqtisadiyyatı üçün təhlükəsiz olacağı səviyyəyə endirməyi tapşırmalı idi. Ölkə. Lakin prezident belə bir fərman yaza bilməz ki, Rusiya Bankı Rusiya Federasiyasının Konstitusiyasını pozaraq dövlətdən “müstəqillik” elan edib. Və belə görünür ki, Rusiya Federasiyasının prezidenti bununla razılaşır. Ona görə də “baba kəndi üçün” fərmanlar yazılır.

Hökumət başa düşür ki, ölkədə ipoteka prosesini idarə etmir. Mövcud vəziyyətdə yalnız Rusiya Bankı həqiqətən idarə edə bilər. Düzdür, nə Mərkəzi Bank haqqında qanun, nə də Rusiya Bankının reqlamentində Rusiya Bankının ipoteka kreditləri ilə (və daha çox ölkədə mənzil probleminin həlli ilə) məşğul olması barədə heç nə demir. Rusiya Bankının qarşısında daha ciddi vəzifələr var - inflyasiyanın hədəflənməsi (Mərkəzi Bank Rusiya Federasiyası Konstitusiyasının 75-ci maddəsini pozaraq bu vəzifəni özü üçün icad edib). Bunun üçün isə lazım gələrsə, Bank ölkədə ipoteka böhranı yaradaraq, yüz minlərlə insanı evsiz-eşiksizlərə çevirərək, əsas faiz dərəcəsini asanlıqla qaldıra bilər.

Canavarlar otla qidalanmayacaqlar

tikinti və mənzil-kommunal təsərrüfatı naziri Vladimir YakuşevBu yaxınlarda açıqlamışdı ki, ipoteka bazarını saxlamaq və böhranın qarşısını almaq üçün kredit faizləri 5%-ə yaxın olmalıdır. Yaxşı, bununla mübahisə etmək çətindir. Amma nazirin açıqlaması “xoş arzular” kimi təsnif edilməlidir. Nazirin səsləndirdiyi digər təklif ondan ibarət idi ki, uçot dərəcəsinin aşağı salınması ipoteka kreditlərinin… bankların öz mənfəətindən subsidiyalaşdırılması hesabına təmin edilməlidir. Bunu hətta utopik şüur adlandırmaq çətindir. Bu, ipoteka dünyasının necə işlədiyinə dair tam anlaşılmazlıqdır. Bu, canavarlara deməyə bənzəyir ki, qoyun yeməyin, ot yeyin. Xatırladaq ki, ötən il Rusiya banklarının mənfəəti 1,3 trilyon rubl təşkil edib. - son yeddi ildə rekord göstəricidir. Bu məbləğin 800 milyard rublu. Əmanət Bankı üçün hesablar. Bu ilin ilk iki ayında bankların mənfəəti 445 milyard rubl təşkil edib.

Və heç kimə sirr deyil ki, belə bir maliyyə nəticəsi əsasən ipoteka kreditlərindəki bum hesabına əldə edilib (yeri gəlmişkən, bütün ipoteka kreditlərinin yarıdan çoxu bu yaxınlarda Sberbank tərəfindən verilib). Nazir heç bir şəkildə başa düşə bilmir ki, banklar üçün məqsəd puldur, mənzil tikintisi isə vasitədən başqa bir şey deyil. Bankirlər bu il ipoteka bumunun davam edəcəyinə çox ümid edir və bunun sayəsində 1,8-1,9 trilyon rubl mənfəət əldə etmək arzusundadırlar. Proqnoz təsdiqlənərsə, bu, bankların rekord sayda insanların oğurlanması nəticəsində əldə etdiyi rekord maliyyə nəticəsi olacaq.